07 mars 2014

Varför måste hyrorna i attraktiva områden höjas?



Lägesfaktorn måste få större betydelse. Hyrorna i attraktiva områden måste höjas.
   
Detta mantra återkommer och återkommer och så återkommer det igen i den ström av lite lätt akademiska kommissionsrapporter som sköljer över oss. Och förstås på ledarplats, på nyhetsplats och på debattsidan i DN. 

Men vad är det då som är så bra med allt högre hyror i attraktiva områden? Finns det möjligen någon gräns för hur höga hyrorna där ska vara?
Något sådant får man aldrig veta.

I samtliga kommissionsrapporter är det soprent på information om hur höga hyrorna idag är och hur de redan skiljer sig åt mellan olika områden. Myter är det däremot gott om men fakta lyser helt med sin frånvaro.  

Därför förs heller ingen diskussion om det kanske redan är tillräckligt stora skillnader eller om det ska skilja 50-60-70 eller rent utav 100% i hyra mellan olika områden.

Om man höjer hyrorna för de som har begränsade ekonomiska möjligheter att hänga med så ökar givetvis rörligheten. Åtminstone för stunden.   
För när de som bor där väl gett upp och flyttat på sig så flyttar någon in som kan betala en högre hyra. Men sedan då?

Tänk om de som har råd att betala höga hyror får för sig att bo kvar? Hur ska man då få bort dem så att ruljansen kan fortgå. 
Och vart ska de som måste flytta på sig flytta? 

Fast samtidigt påstår samma debattörer att det redan är sprängfullt med höginkomsttagare i attraktiva områden och eftersom de har råd att bo kvar även om hyrorna höjs så blir det väl lite si och så med rörligheten för deras del.

För bruksvärdessystemet har minsann inte stoppat segregationen säger de. 
Trots att alla försökt eller?  
Fastighetsägarna har gjort allt vad som står i deras makt för att se till att det ska bli så dyrt som möjligt att bo i våra innerstäder för att sedan klaga på hur misslyckad bruksvärdessystemet är som motkraft.

Hur mycket måste hyrorna upp för att få hyresgäster att flytta, de förmodas ju sitta där och tjyvhålla på sina attraktiva kontrakt.
Berätta gärna det för det är väl ett rimligt krav när man tycker sig lansera verkningsfulla förslag. 

Göran Persson och Mårten Palme, vad säger ni, hur mycket ska det kosta att bo centralt för att ni ska få till den rörlighet ni vill se?

Det är självklart att det är bra för de fastighetsägare som äger fastigheter i attraktiva områden. Det är vara att casha in. Det går ju strålande redan idag.

Men jag antar att man menar att om hyrorna höjs i attraktiva områden så kommer de attraktiva områdena att förtätas och så kommer det att byggas hus för mera vanliga inkomsttagare i de oattraktiva områdena.

Tittar man på hur de bygger när de slipper det förkättrade bruksvärdessystemet så är det ju inte precis det som sker.
Det som byggs nytt blir bara dyrare och dyrare ju mera kalkyler och ju mindre bruksvärde de får räkna med.
Varför tar de inte chansen att visa hur bra det går när de är befriade från bruksvärdessystemet? 

Nä säger de då, det är för osäkert att bygga hus när vi bara vet hur hyran ska bli de närmaste 20 åren! Det skulle göra andra investerare på andra marknader gröna av avundsjuka att ha det så förspänt. Dessutom på en bristmarknad som ser ut att vara det i årtionden framöver.

Det finns tiotusentals privata fastighetsägare och de äger i genomsnitt en handfull lägenheter och de bygger givetvis ingenting.  Allmännyttan i storstäderna gör gigantiska vinster och de bygger svindyra lägenheter i A lägen.

Men den vikigaste frågan är ändå vad samhället tjänar på att skilja människor ifrån varandra genom att införa en ekonomisk zonindelning av våra städer. Vad gagnar det till?

Vi bor inte i någon låda på tredje våningen. Vi bor i ett sammanhang och det sammanhanget ska vi vara rädda om.

15 kommentarer:

Anonym sa...

Barbro, nu när man får ta betalt för sina faktiska kostnader för andrahandsuthyrning har utbudet på bostäder att hyra i andra hand ökat med 30%. Hur förklarar du det?
Är det bra eller dålig tycker du?

mvh
Jonas

Barbro Engman sa...

Nu är det ju inte så att du får ta ut för dina kostnader utan oavsett hur stora eller små kostnader du har får du ta ut en hyra baserad på markbadsvärdet och din måbadsavgift. Det ger mycket extra till många det. Många skriver on sina andrahandskontrakt nu när de kan ta ut högre hyra hur stort nytillskottet är vet ingen. Är det bra att en etta ska kosta 10-16 000? Nä

Anonym sa...

Jag håller förstås med om att hyrorna i attraktiva områden inte ska chockhöjas. Men varför tycker då HGF att det är okej att chockhöja hyrorna i mindre attraktiva områden? I Stockholmsförorterna är vi många som fått gigantiska hyreshöjningar pga "stambyten" som vi inte själva bett om.
Där jag bor har hyrorna höjts med 50 procent enligt avtal mellan kommunala bostadsföretagen och HGF och jag vet inte om jag har råd att bo kvar längre.
Hyresgästföreningens lokala ombudsmän har sagt att höjningarna är bra och rimliga. Vi är många här som undrar varför vi ska fortsätta betala till HGF, om föreningen inte står på vår sida.

Barbro Engman sa...

Men inte tycker vi att det är ok att chockhöja hyrorna. Men vi har en lagstiftning som är helt hopplös. Därför har vi vid otaliga tillfällen krävt att den ska ändras så att hyresgästerna får ett större inflytande vid ombyggnader. Vi förlorar alla rättstvister som läget är nu.
Jag tror att det kan vara så att våra förhandlare kämpar på för att få så bra avtal som möjligt men de har svårt att ro det i land med tanke på hur lagen är konstruerad. Men det får man inte förväxla med att de tycker det är ok eller bra. Vi behöver fortsätta och vi behöver vara många som ligger på regeringen för att få en ändring till stånd. Det är många som jobbar för att få en ändring så vi behöver er och alla andra

Anonym sa...

Barbros invändning (11:51) till "Jonas" är, så vitt jag förstår, korrekt. Den saknar därför (som vanligt) bemötande.

Så: "Jonas" exempel visar att det tjuvhålls på ett ansenligt antal bostadsrätter, trots att det råder en skiande bostadsbrist. (Något motsvarande är faktiskt inte bevisat för hyresrätter.) Kanske ska samhället därför öka skatteuttaget (vård/skola/omsorg, ni vet) på bostadsrätter, så att "tjuvhållarna" släpper lägenheterna till bostadslösa ?
/Lars

Anonym sa...

Ännu ett tankeväckande blogginlägg ! Det speglar att samhällsdebatten "kidnappats" av företrädarna för vinstmaximering och marknadsmystik. Grundläggande värderingsfrågor har helt fått stå tillbaks. Graden av marknadsanpassning har blivit det enda kriteriet på rätt eller fel. Skrämmande !
Men f-n vet om det inte äntligen är på väg att komma en sund motreaktion mot detta vansinne. Jag tror att det är därför som marknadshyresförespråkarna är så desperata just nu. Snart är det för sent..
/Lars

Anonym sa...

Med "grundläggande värderingsfrågor" ovan menar jag t ex:

- Är det rimligt att människors livsinnehåll och livskvalitét underordnas påstådda krav från "marknaden" ? M a o: Skall "marknaden" tjäna oss, eller tvärtom ?

- Finns det gränser för var marknadstänkandet skall styra ? Finns det områden som måste skyddas ? Är människors boendetrygghet ett sådant ?

- Vem har bestämt att "rörlighet" är en viktig parameter, och varför ?

- Vem har bestämt att hög "rörlighet" är bättre än låg ? Tänk om låg rörlighet i boendet står för att människor trivs och är lyckliga i sitt boende ? Är inte detta bra, i så fall ?

- Är det rimligt att familjer/individer som hyr sitt boende ska uppleva mindre trygghet i sitt boende än de som äger sitt ?

- Är det, i så fall, rimligt att tillgång till resurser och kapital ("ägande") avgör människors livskvalitét ? Gäller detta,i så fall, även deras barn ?
/Lars

farbror Frej sa...

Lars: "Vem har bestämt att "rörlighet" är en viktig parameter, och varför ?"

Googla " Tenant Turnover: The Biggest Killer of Your Rental Cash Flow" (biggerpockets.com)

Med andra ord: När fria (alltså icke-kollektivt förhandlade) marknadshyror väl har genomtrumfats så slår tonläget om till motsatta prioriteringar. Av exakt de skäl som listas i artikeln.

"Ökad rörlighet" är alltså ett tillfälligt "slagträ i debatten". När väl "slagträet" uppfyllt sin funktion så kastar man bort det. Det är inte viktigt längre - snarare en källa till bekymmer då överdriven flyttrörlighet bara leder till ökade administrativa kostnader för hyresvärden.

farbror Frej sa...

Lars: "Finns det gränser för var marknadstänkandet skall styra ?"

Professor Michael Sandel (politisk filosofi, Harward) gör i en av sina TED-föreläsningar en intressant skillnad mellan ett samhälle som HAR en marknadsekonomi kontra ett samhälle som ÄR ett marknadssamhälle helt igenom.

I samhället som HAR en marknadsekonomi råder det än ojämlikhet mest när det gäller lyxartiklar. Den ojämlikheten kan man dock leva med eftersom tillgången till lyx inte är strikt nödvändig för att kunna leva ett tillfredställande och lyckligt liv.

I "Marknadssamhället" däremot ska precis a l l t vägas och mätas på Marknadens villkor. Inte bara lyx utan även människors mera basala behov. Tillgång till bostäder t.ex. ska helt naturligt förknippas med alltmer oamorterbara livtidslån. Likaså tillgången till sjukvård(1) och utbildning(2).

(1) "Hospitals: Is the Price Right?" (CBS 60 minutes)

(2) "Debt Slapped (full version)" (Youtube)

Anonym sa...

Blocket andrahandsuthyrning har ökat med 30% det visar ju med önskvärt tydlighet att med marknadspriser kommer fler bostäder ut på marknaden.

Dyrare ja men de finns i alla fall.
Bemöt fakta istället; 30% som sagt med de nya reglerna för andrahandsuthyrning. Vad säger ni om det?

Mvh
Jonas

Anonym sa...

Underligt fenomen det där med omvärldsuppfattning! För den bostadslöse är det knappast en tröst att få betala mer för mindre...Det tror jag även du inser Jonas!

Själv läser jag S A M M A utlagda andrahandshyresannons vecka efter vecka. Vilket väl snarare pekar på ett ljumt intresse från marknaden. Om det nu inte rentutav är så att annonsen i själva verket är ett falsarium?

Söderhöna

Anonym sa...

Hej Jonas,
först en fråga till dig:
Du har blivit korrigerad i ditt påstående att br-uthyrare endast får kompensera sig för sina faktiska kostnader. Snarare är det så att de får begära det dagsaktuella "spot-priset", oavsett vad de själva betalar. I praktiken kan de begära nästan hur mycket som helst, som reglerna är skrivna.

Kommentarer på det ?

Så till din fråga:
Den visar att det tydligen finns ett antal underutnyttjade bostadsrätter, vars innehavare nu vill tjäna kosing på att andrahandsuthyra under en begränsad tid.
En utökad beskattning av bostadsrätter vore förmodligen en bättre väg att gå för att få ut outnyttjade bostadsrätter på marknaden. Det skulle även skapa ett tryck nedåt på priserna (lägre priser är väl bra, generellt sett ?), och därigenom öka antalet tillgängliga bostäder som människor kan bo stadigvarande och tryggt i.

Det vill vi väl att de ska ?

Troligen så visar det också att nuvarande regering i praktiken möjliggjort "buy to let", dvs deklarerat bostadsbristen som en legitim investeringform. Detta ökar dessutom efterfrågetrycket på bostadsrätter, vilket gör det ännu svårare för unga att skaffa bostad utan att ta kvävande banklån.

Det är ju ett stort steg framåt i samhällsutvecklingen. Eller...?

Men vad har egentligen ditt inlägg för relevans för diskussionen om hyran i hyresrätter ? Det enda det visar är att det tjuvhålls på bostadsrätter, och att dessa har blivit spekulationsobjekt. Detta säger inte ett dugg om hur vi ska få igång produktionen av nya hyresrätter med hyror som vanligt folk har råd med.

Det är så, och endast så, som bostadsbristen kan lösas.
/L

farbror Frej sa...

L: "Den visar att det tydligen finns ett antal underutnyttjade bostadsrätter..."

Ännu ett exempel på "slagträ-debatt".

Det ömmas för att djupt skuldsatta br-ägare ska kunna ta ut hyror för sina faktiska kostnader. Men typiskt nog är det sällan de som hyr ut. Då har de ju ingenstans att bo själva då skuldsättning + utplanande bostadspriser gör att de inte har råd med två bostäder. Det är väl dessa Regeringen väljer att tänka på när de säger att vi inte har "Buy-end-Let" i Sverige.

Istället är det nog mest villa-ägare som köpte sin gamla BR-etta någon gång 60-70-talet för en spottstyver av dagens priser. Amorterat och klart redan före villaköpet. Varför då inte låta ettan "stå på tomgång" vid sidan av villaboendet om det då bara kostade blygsamma månadsavgiften extra + lite el?

Det är väl dessa underutnyttjade bostadsrätter som nu kommer ut på Marknaden och ska ha täckning för sina "faktiska kostnader" antar jag + mycket mer då, såklart. Buy-end-Let principen tillämpad retroaktivt skulle man kanske kunna säga.

Anonym sa...

Hej Barbro, tack för ditt svar angående hyreshöjningar i förorter. Det är mycket klokt som du säger, men tyvärr är det ju inte så det låter på Hyresgästföreningens ombudsmän, i alla fall inte här i Stockholm. För de har uttryckligen sagt att hyreshöjningarna här (på över 50 procent) är bra och rimliga. Hade de sagt att HGF var mot dem men inte hade möjlighet att stoppa dem hade det varit en sak. Men nu var det inte så de sa, utan två olika representanter från HGF har vid minst två olika tillfällen sagt att hyreshöjningarna på 50 procent var bra och att vi inte skulle klaga, bl a en gång på ett informationsmöte. Det var många som var förtvivlade efter det, inte minst ungdomar som har svårt att ha råd att bo kvar.

Anonym sa...

Faktisk ganska töntig debatt om lägets betydelse. Det säger sig själv att det är samma krafter hela tiden som ligger bakom. Antingen är det någon fastighetsägare eller så är det någon med bostadsrätt som vill höja sitt pris. Jag tror faktiskt inte tönten kommer från Rinkeby eftersom de antagligen är smarta nog att inse att attraktivt läge ändras ganska snabbt. Senast var det södermalm och innan dess var det en tro på att Solna och Sundbyberg kommer bli nya city.

Vore det inte bra att upphäva LAS så det blev lite omfördelning av inkomster? Det nya förslaget om att Universitet och Högskolor kan leva på gåvor och allmosor är andra spännande saker som kan vända upp och ned på förmögenheterna.

Fast bäst är ändå förslaget om icke behovsprövad medborgarlön till alla och nedläggning av alla verksamheter utom kollektiva nyttgheter. Var och en gör vad de vill med pengarna. Fortsätt jobba, bli entreprenör, studera, ge bort i gåvor, res upp pengarna osv. Det skulle vända upp och ner på Sverigekartan. Då behövs inga försäkringskassor, arbetsförmedlingar, pensionsmyndigheter, a-kassor, fackföreningar, socialbidrag, bostadbidrag, förvaltningsdomstolarna och JO och kostnader kan minimeras. Mycket tomma kontor ger mycket nya bostäder och arbetslösheten är ett minne blott. Skattemyndigheten sköter utbetalningar.

Det skulle aldrig fungera för ingen vill ju jobba säger vissa. Hur mycket tror man administrationen ovan kostar och hur nödvändig är den? Momsen är en bra miljöparameter och alla kan inte leva på medborgarlön så visst måste några jobba. Sen är det kul att folk går upp i falsett när det handlar om ett återtagande av pengar från statsmakten till medborgarna. Självklart kan man inte betala kontant för brandkåren varför kollektiva nyttigheter är fråntagna men annars är det roligt att många tror de bara skulle förlora på att fler fick pengar i plånboken. Har någon tänkt på nyttan och köpkraften med 3 TV apparater i varje hem eller att tre hushåll har varsin TV?

Det finns mycket kul man skulle kunna vända upp och ned på som är betydligt roligare än att älta lägesfaktorer och bostadsmarknad. Faktum är att jag tror man måste stöka runt lite bland LAS och inkomsterna för att nå lite roliga nya effekter och tillrop.